Fungsi Duit Deposit

Ramai tuan rumah mahupun penyewa tidak arif tentang tujuan sebenar wang deposit. Mereka hanya tahu yang deposit adalah wang yang perlu dibayar oleh penyewa kepada tuan rumah sebelum dibenarkan masuk ke rumah, selain daripada bayaran sewa bulan pertama. Kesilapan berlaku apabila mereka menggunakan wang deposit untuk membayar bulan-bulan terakhir sewa rumah sebelum tempoh sewaan berakhir.

Untuk menjadi tuan rumah sewa berjaya, mari kita fahami apa itu wang deposit.

Deposit adalah wang cagaran yang perlu dibayar oleh penyewa kepada tuan rumah sebagai sekuriti sekiranya ada apa-apa berlaku. Memandangkan tuan rumah memberikan kebenaran kepada penyewa yang tidak dikenali menggunakan rumahnya yang berharga ratusan ribu ringgit, logiklah tuan rumah mengenakan cagaran  yang bersesuaian.

Apakah risiko-risiko yang diambil oleh tuan rumah yang menyebabkan perlunya deposit?

1. Kegagalan penyewa membayar sewa

2. Penyewa lari tak bayar sewa

3. Penyewa merosakkan rumah dan harta di dalamnya

4.  Penyewa tidak membayar bil-bil utiliti

5.  Penyewa meninggalkan rumah dalam keadaan rumah yang kotor

Berikutan risiko yang terpaksa ditanggung, tuan rumah perlu mengambil wang deposit secukupnya. Biasanya deposit yang dipinta ialah 2+1, bermaksud deposit bersamaan dengan 2 bulan sewa dan 1 bulan bil utiliti. Ada juga yang ambil 2+2, atau 3+1, dan sebagainya. 

Seperti yang saya jelaskan di atas, wang deposit bertindak sebagai cagaran. Ia akan dipulangkan kepada penyewa dalam jumlah penuh jika tiada bayaran tertunggak, semua bil dilangsaikan, tiada kerosakan kepada rumah dan perabut, serta rumah ditinggalkan dalam keadaan bersih. Namun, jika sebaliknya berlaku, tuan rumah berhak untuk menolak kos yang ditanggung dari wang deposit.

Di atas alasan itulah, jangan sesekali tuan rumah membenarkan wang deposit digunakan sebagai bayaran sewa bulan-bulan terakhir. Kalau deposit sudah habis bayar sewa, dari mana pula nak ambil duit untuk langsaikan ansuran bank tertunggak, bersihkan rumah, baiki rumah dan bayar bil? 

Jangan haraplah bekas penyewa nak datang bayar. Sebab selama mereka menyewapun tak jalankan tanggungjawab, inikan pula selepas berpindah keluar. Silap-silap mereka akan 'block' nombor kita dan menghilangkan diri dari radar.

Cara Menentukan Kadar Sewa Rumah

Untuk memastikan bisnes rumah sewa kita tidak rugi, kita perlu tahu bagaimana menentukan kadar sewa bulanan rumah sewa kita. Jangan letak sebarangan kerana rumah anda mungkin tiada orang yang hendak sewa, atau tindakan anda boleh menjatuhkan harga market tempatan.

Langkah pertama, ambil tahu berapa kadar sewa rumah di kawasan tersebut. Boleh periksa di portal atas talian seperti mudah.my atau properties.com. Tengok berapa kadar minima dan maksima. Lihat juga adakah itu kadar untuk rumah kosong atau berperabot.

Kemudian, kira berapa kos tetap bulanan anda sebagai tuan rumah. Contoh kos tetap kita ialah bayaran pinjaman bank, kos penyelenggaraan (untuk rumah apartment atau kediaman servis) dan lain-lain. Katakan bayaran pinjaman bank RM800 sebulan dan penyelenggaraan RM100 sebulan. Jadi selogiknya kadar sewa rumah anda mestilah sekurang-kurangnya RM900 atau lebih.

Bandingkan kos tetap dari pengiraan kita tadi dengan kadar minima dan maksima kawasan sekitar. Jika kawasan itu meletakkan RM1000 sebagai sewa minima untuk rumah kosong, ikut sajalah kadar minima ini. Namun jika kadar sewa kawasan itu hanya RM800, anda buatlah sesuatu agar prospek penyewa sanggup membayar lebih untuk menyewa di situ.

Antara yang boleh dilakukan memasang penghawa dingin dan pemanas air untuk mandi. Ramai yang sanggup bayar lebih sedikit untuk kemudahan ini.

Rumah Lelong

Membeli rumah lelong adalah salah satu cara untuk dapat memiliki hartanah pada harga yang lebih rendah. Ini kedengaran menarik, bukan? Tetapi percayalah, setiap kebaikan pasti ada keburukan. Saya kongsikan di sini agar kita dapat memilih dengan baik.

Kebaikan:

1. Harga murah dari harga pasaran

Rumah lelong biasanya jauh lebih murah dari harga semasa. Jika bernasib baik, kita boleh dapat hartanah lelong pada harga paling kurang 20% lebih rendah dari harga pasaran.

2. Hartanah jadi milik kita dalam jangkamasa lebih pendek 

Hartanah lelong menghalang penjual dari jual kepada orang lain, jadi proses tukar hakmilik kepada kita jadi pantas. Kita juga diwajibkan melangsaikan kesemua jumlah harga rumah lelong dalam masa tertentu (biasanya 90hari dari tarikh lelongan), jadi selepas itu rumah itu milik kita.

Keburukan:

1. Kerosakan pada rumah

Kita kena beli rumah lelong pada apa jua kondisi ia ketika itu (as-is basis). Kita hanya boleh tengok rumah dari luar sebelum proses lelongan, tak boleh masuk tengok di dalam. Jadi kita tak tahu apa kerosakan yang ada pada rumah itu sebelum kita membelinya. Sebaik rumah menjadi milik kita, kita kena buat pemeriksaan untuk baikpulih apa yang patut. Ini memerlukan kos yang kadangkala agak tinggi.

2. Rumah masih berpenghuni

Ini adalah masalah paling besar kepada pembeli rumah lelong. Adakalanya pemilik lama tidak mahu keluar dari rumah, dan ada juga masanya rumah itu sedang didiami oleh penyewa. Menyuruh penyewa keluar agak mudah tapi mengusir pemilik lama yang degil tidak mahu keluar bukannya perkara mudah. Ini sangat memeningkan kepala. 

Saya ada pengalaman peribadi membeli rumah lelong yang saya sangka telah kosong, tetapi rupa-rupanya dihuni oleh bekas suami si pemilik lama. Beliau tidak mahu keluar walaupun aduan polis sudah dilakukan. Cara terakhir, saya jual saja rumah itu kepada pembeli lain, biarlah mereka yang uruskan sendiri. 

3. Hutang-hutang lama berkaitan rumah

Bil-bil tertunggak, cukai-cukai yang masih dilangsaikan pemilik lama, kos penyelenggaraan rumah ('maintenance fees untuk rumah bertingkat/bersekuriti) dan apa-apa bayaran lain yang masih tertunggak adalah tanggungjawab kita sebagai pemilik baru untuk langsaikan. Kita perlu selesaikan semua bayaran sebelum geran dapat dipindahmilik kepada kita.

Keuntungan dan risiko yang disenaraikan di atas adalah asam garam dalam bisnes. Jika cara ini bersesuaian dengan anda, silakan. Mungkin ia mempercepatkan perjalanan anda mencapai target satu anak satu rumah. Saya cadangkan anda belajar dengan membaca lebih banyak mengenai hartanah lelong dan belajarlah dulu dari individu-individu yang berpengalaman.

Homestay

Homestay adalah bisnes menyewakan rumah pada jangkamasa pendek, iaitu mengikut hari. Kita berpeluang untuk mendapat lebih keuntungan sewa dari bisnes homestay berbanding bisnes sewa rumah yang biasa.

Saya berikan contoh mudah di sini. Katakan sewa bulanan sebuah rumah ialah RM700. Namun dengan homestay RM150 sehari, jika rumah kita disewa setiap hujung minggu kita berpeluang mendapat RM1,200 sebulan. Kita boleh tambah kos sewa harian homestay jika lokasi rumah sangat strategik seperti di kawasan pelancongan atau mempunyai kemudahan yang menarik seperti kolam renang.

Bisnes homestay sesuai untuk rumah yang terletak di kawasan tumpuan. Rumah juga mestilah lengkap berperabot dan berperalatan. Ini kerana pelanggan homestay biasanya mahu keselesaan seperti berada di rumah. Barang-barang keperluan pelanggan seperti tuala mandi, sabun mandi dan sejadah perlu disediakan.

Bisnes homestay memerlukan masa mengurus yang lebih banyak berbanding rumah sewa biasa. Kita perlu membersihkan rumah setiap kali pelanggan keluar. Cadar dan tuala mandi mestilah ditukar juga untuk memastikan kebersihan homestay.

Ini menjadikannya sesuai untuk suri rumah. Kita juga boleh mengupah orang lain untuk menguruskan homestay jika kita tiada masa untuk melakukannya.

Sublet

Sublet adalah istilah yang digunakan bagi rumah yang disewa untuk disewakan. Maksudnya, sesebuah rumah itu disewa kemudian si penyewa menyewakan pula kepada orang lain.

Untuk bagi mudah faham, saya beri contoh berikut. Ali menyewa sebuah rumah pada harga RM700. Dia kemudiannya menyewakan bilik-bilik di rumah itu kepada RM400 bilik utama, RM300 bilik kedua dan RM200 bilik ketiga. Beliau dapat untung RM200 dengan cara ini.

Bisnes sublet sudah menjadi trend sekarang. Ramai penyewa yang mendapat untung atas angin dengan bisnes sublet ini. Bisnes cara ini adalah sah di sisi undang-undang.

Tapi, walaupun ianya sah, tidak bermakna semua penyewa berhak melakukannya. Tuan rumah boleh menghalang penyewa dari melakukan sublet dengan memasukkan syarat ini di dalam perjanjian sewa. Jika kita tidak masukkannya, mereka memang ada hak untuk sublet rumah kita jika mereka mahu.

Saya adalah antara tuan rumah yang tidak membenarkan sublet. Mengapa? Kerana saya ingin memastikan mereka yang menyewa di rumah saya faham dengan syarat-syarat yang saya kenakan. Sewaan dari tangan ke tangan boleh menyebabkan masalah-masalah lain yang kita sebagai tuan rumah tidak tahu hujung pangkal. 

Bagaimana Meningkatkan Kadar Sewa

Dari semasa ke semasa, bank mungkin akan mengubah kadar bunga pinjaman perumahan kita. Jadi kita tiada pilihan selain dari menaikkan harga sewa. 

Ataupun harga hartanah di kawasan sekitar rumah kita tiba-tiba naik, mungkin ada projek strategik kerajaan atau swasta. Ini adalah rezeki, Kita perlu ikut sama naikkan harga sewa. Adalah tidak wajar meletakkan harga lebih rendah dari harga pasaran semasa agar tidak dilihat cuba menjatuhkan rezeki orang lain.

Namun, jika kedua-dua keadaan di atas tidak terjadi, masih ada ruang untuk kita menaikkan harga sewa. Di sini saya senaraikan idea yang boleh anda cuba:

1. Sewakan bilik satu-persatu

Menyewakan bilik boleh menaikkan jumlah harga sewa rumah kita. Ini sesuai dipraktiskan di kawasan ramai pelajar dan pekerja muda/belum berkahwin. Anda perlulah menyediakan keperluan asas bujang seperti katil dan almari jika mahu sewakan bilik. 

Saya berikan satu contoh rumah 3 bilik saiz biasa. Katakan harga sewa sebuah rumah ialah RM700. Tetapi bila disewakan bilik utama RM350, bilik kedua RM250 dan bilik ketiga RM200, kita sudah dapat untung tambahan RM100 di situ.

2. Tambah perabot/perkakasan utama

Antara perabot/perkakasan yang boleh menaikkan harga sewa ialah penghawa dingin dan pemanas air untuk mandi. Percayalah, ramai yang suka keadaan dingin semasa di rumah, namun nak suam-suam semasa mandi. Kos untuk penghawa dingin adalah dalam RM1,500 seunit (biasanya pasang di bilik utama) dan kos pemanas air dalam RM300 seunit (pasang di salah satu bilik air sudah memadai). Ada dua perkakasan elektrik ini, kita boleh naikkan sewa dalam RM50 sebulan.

3. Tambah perabot penuh 

Perabot lengkap seperti katil, almari pakaian, set meja makan dan sofa adalah asas untuk rumah "fully furnished". Untuk perkakasan pula, kita perlu menyediakan peti sejuk, mesin basuh dan television. Kos memenuhkan rumah 3 bilik menggunakan perabot/perkakasan biasa-biasa adalah dalam RM3,000-RM5,000. Sewaan boleh dinaikkan hingga 300 sebulan.

Keuntungan Bisnes Rumah Sewa

Ada untungkah bisnes rumah sewa?

Jika sesuatu bisnes itu tidak menguntungkan, ia bukanlah bisnes. Ia layak dipanggil hobi atau kerja-kerja kemasyarakatan. Tapi bukan bisnes.

Bisnes wajib memberi keuntungan.

Keuntungan boleh dikategorikan kepada dua, iaitu keuntungan segera dan keuntungan jangka panjang. Bisnes rumah sewa adalah dalam kategori untung jangka panjang. Maksudnya, harini beli rumah belum tentu esok boleh terus untung. Ia mengambil masa.

Biasanya proses tukar milik rumah sudah ambil masa 6 bulan ke 1 tahun. Kemudian kita perlu bersihkan dan perbaiki sebelum boleh mencari penyewa. Kalau perlu letak perabot, tambah lagi masa yang diperlukan. Selesai semuanya barulah boleh dapat disewakan.

Kos sewa biasanya sama atau lebih tinggi dari bayaran pinjaman bulanan bank. Kalau sama, tiada untung tunai untuk kita. 

Eh, kalau begitu apa untungnya menjadi tuan rumah sewa?

Keuntungan tuan rumah adalah pada harga rumah itu sendiri. Ketahuilah, bahawa harga rumah meningkat saban tahun. Tambahan pula bayaran bulanan kepada bank diselesaikan dengan bayaran yang diterima dari penyewa. Apabila memerlukan wang, ketika itulah tuan rumah akan menjual rumah tersebut.

Mari kita buat pengiraan.

Harga rumah = RM230,000

Downpayment = RM23,000 (10%)

Lain2 bayaran permulaan = RM5,000

Pinjaman perumahan kita adalah untuk 30tahun pada kadar interest 4.3%.

Pada tahun ke 10, kita mahu jual rumah untuk tujuan pendidikan anak. Katakan ketika itu harg rumah masih sama RM230,000. 

Berapa keuntungan kita?

Saya menggunakan Home Loan Calculator di www.calculator.com.my untuk mengira berapa jumlah tertunggak. Boleh lihat rajah di bawah bahawa selepas 10 tahun, jumlah tertunggak adalah dalam RM164 ribu.

Untung kasar = RM230,000 - 23,000 - 5,000 - 164,000 = RM38,000.

Atau 135% untuk 10 tahun.

Atau 13.5% setahun.

Itu adalah pengiraan cincai sahaja. Biasanya harga hartanah meningkat lebih kurang 1% setahun berkadaran dengan kadar inflasi negara. Saya gunakan harga sama sekadar mahu tunjuk bahawa keuntungan adalah sesuatu yang pasti.

Inilah untung yang saya maksudkan. Keuntungan inilah yang akan digunakan untuk perbelanjaan anak-anak menyambung pelajaran ke peringkat tinggi suatu hari nanti.

Kos Memiliki Rumah Sewa

Untuk memiliki rumah sewa, ada beberapa kos yang perlu kita ketahui dan sediakan. Saya senaraikan di sini untuk anda mencongak kos tersebut. Ia akan membantu anda membuat keputusan sama ada rumah tersebut berbaloi untuk dijadikan rumah sewa atau tidak.

1. Bayaran muka (downpayment)

Biasanya downpayment ialah 10% daripada harga rumah. Syarat ini terpakai untuk rumah pertama dan rumah kedua sahaja. Untuk rumah ketiga dan ke atas, bank hanya sudi meminjamkan 70% dari harga rumah. Maka kita kena sediakan downpayment setinggi 30%.

Jika anda layak membeli rumah yang dikhaskan kerajaan untuk golongan tertentu, anda mungkin dikecualikan dari downpayment 10% itu. Boleh dapat pinjaman 100% terus. Contohnya, skim rumah belia, rumah Anak Melaka dan lain-lain.

Jika anda ada membuat potongan KWSP, anda boleh gunakan wang simpanan di Akaun 2 untuk dijadikan downpayment. Pengeluaran 'one-off' dari Akaun 2 boleh dilakukan untuk 1 biji rumah saja.

2. Kos guaman 

Ada dua kos guaman yang terlibat, seperti di bawah:

a. Kos guaman untuk jual-beli (sales & purchase agreement atau S&P) 

Kos S&P adalah dalam xx% dari kos rumah. Untuk rumah baru, ada pemaju yang tidak caj kos ini. Untuk rumah sub-sale, kos ini biasanya kita kena keluarkan duit sendiri. 

Biasanya kos setem hasil akan dimasukkan dalam kos S&P yang peguam kenakan.

b. Kos guaman untuk pinjaman bank.

Kos guaman ini biasanya dimasukkan dalam jumlah pinjaman bank. Jadi, tak perlu keluarkan duit cash.

3. Kos membersih dan baikpulih rumah

Ini kos wajib. Mencuci mungkin perlukan kurang RM50 jika kita gunakan barang-barang dari rumah sendiri. Namun kos baikpulih mungkin agak tinggi bergantung jenis kerosakan.

Rumah baru mungkin tiada kerosakan, tetapi rumah sub-sale pasti ada yang hendak diperbaiki. Saya cadangkan anda setkan dalam RM500 untuk tujuan ini.

4. Cukai pintu / cukai tanah

Bayaran cukai pintu/ tanah perlu dibayar untuk tempoh semasa. Jumlah nilai bergantung kepada daerah/negeri dimana rumah itu berada. Biasanya peguam yang menguruskan S&P akan menyatakan jumlah yang perlu dibayar dan mereka akan membayarnya buat kali pertama bagi pihak anda.

5. Lain-lain

Terdapat kos-kos tambahan lain bergantung kepada jenis hartanah anda. Jika rumah anda jenis apartment, anda mungkin perlu membayar kos penyambungan air, gas dan lain-lain caj. Untuk perumahan berpagar, mungkin ada kos permulaan untuk servis sekuriti dan kad akses masuk.  

BAB 5 : MILIKI RUMAH SEWA TANPA PERLU BAYAR BULANAN

Ini adalah antara rahsia kenapa orang biasa boleh memiliki banyak rumah sewa. Tuan rumah seperti ini tidak terbeban dengan hutang di bank. 

Mengapa?

Kerana mereka tidak perlu keluarkan duit sendiri untuk bayaran bulanan kepada bank. Penyewa yang keluarkan duit setiap bulan untuk tuan rumah bayar kepada bank. 

Akhirnya hutang rumah akan langsai, dan rumah itu jadi milik tuan rumah.

Tips Memilih Rumah untuk Dijadikan Rumah Sewa

Saya sudah melakukan beberapa kesilapan semasa memilih rumah untuk dijadikan rumah sewa. Kesilapan-kesilapan ini menjadikan tugas saya sebagai tuan rumah agak sukar. Pernah juga hampir berputus asa dan tak mahu lagi beli rumah baru.

Tapi saya dan suami tiada pilihan. Kami diberikan rezeki anak ramai. Jadi kami perlu menjadi ibubapa yang bertanggungjawab, dan meneruskannya. Kami baiki kesilapan lalu sedikit demi sedikit. Sekarang alhamdulillah, keadaan sudah berubah.

Jom saya kongsikan apa yang mesti dibuat dan mesti dielak ketika membeli rumah untuk tujuan sewa. 

1. Target golongan penyewa

Fikirkan dulu siapa golongan sasar untuk dijadikan penyewa rumah kita. Adakah kita sasarkan golongan bawahan, pertengahan atau golongan mewah? Saya suka memilih golongan pertengahan sebagai golongan sasar. Golongan ini lebih ramai dari golongan mewah, dan mereka mampu membayar sewa berbanding golongan bawahan. Jadi rumah yang saya cari adalah dalam lingkungan sewa RM600-RM1200 sebulan.

Saya pernah terbeli rumah di kawasan flat yang rata-rata penyewanya dari golongan bawahan. Maaf kata, mereka agak liat membayar sewa, mungkin kerana kemampuan kewangan mereka agak rendah. Flat begini juga ada pelbagai masalah seperti lif rosak, tangga berbau hancing dan tiada tempat parking individu menyebabkan golongan pertengahan tidak berminat untuk sewa. 

2. Lokasi 

Rumah sewa mestilah terletak di kawasan strategik. Strategik bermaksud berdekatan jalan utama, banyak peluang pekerjaan berdekatan, ada jaringan pengangkutan yang baik dan tidak jauh dari pusat komersil (kedai/bandar). Senang cerita, lagi sibuk kawasan itu lagi mudah dapat penyewa.

Satu lagi kriteria penting bagi saya ialah rumah sewa perlu berada dalam negeri yang sama saya tinggal sekarang. Jarak yang dekat memudahkan kita melawat rumah kita dari masa ke semasa, dan menguruskan penyewa keluar-masuk. Kalau jauh sangat, kita terpaksa buang masa untuk ke sana atau buang duit untuk upah orang lain menguruskannya.

3. Harga rumah

Ini sangat penting. Harga sewa bulanan rumah sewa mestilah sama atau tinggi dari bayaran bulanan kita kepada bank. Ini yang dikatakan memiliki rumah sewa tanpa bayar kepada bank, sebab penyewa yang akan keluar duit untuk bayarkan.

Bagaimana nak tahu berapa bayaran bulanan rumah? Mudah saja, taip saja "Home loan calculator" atau "kalkulator pinjaman rumah" di google. Akan ada banyak hasil carian yang membolehkan kita mengira serta-merta. Saya biasanya menggunakan Home Loan Calculator dari web https://www.calculator.com.my/home-loan-calculator. Hanya masukkan jumlah maklumat yang diperlukan.. tadaa! Terus dapat jumlah bayaran bulanan.

Kemudian periksa harga sewa semasa di kawasan tersebut. Boleh periksa di mana-mana portal sewa-beli rumah seperti mudah.my. Jika jumlah bayaran bulanan sama dengan kadar sewa bulanan, barulah kita beli. Jika tidak, carilah hartanah lain. Pasti ada!

4. Pemilik rumah

Saya pernah membeli rumah dari pemilik yang bekerja di sektor kerajaan dan swasta. Membeli dari pemilik yang bekerja dari sektor swasta lebih cepat prosesnya berbanding sektor kerajaan. Jadi, kalau boleh elak, cubalah elak. Kalau tak boleh, bersedia untuk tunggu 1-2tahun untuk segala proses jual-beli dan tukar nama selesai.

Ini adalah antara tips utama membeli rumah untuk dijadikan rumah sewa. Ingatlah selalu, kita membeli untuk disewakan. Bukan untuk duduk sendiri. Jadi, ketepikan emosi ketika membeli.